Người ta hay nghĩ chỉ hộ dân mới bị dự án mới ảnh hưởng. Thực tế doanh nghiệp đang hoạt động cũng chịu không ít: một nhà xưởng mất lối xe container vì đường tạm bị rào lại, một trại nuôi tôm bị bẩn nguồn nước cấp khi dự án đầu nguồn san lấp, một khách sạn nhỏ mất khách vì công trường đóng cọc cả ngày, một xưởng cơ khí chính xác phải dừng máy vì rung.
Doanh nghiệp có vài lợi thế so với hộ dân: có pháp chế hoặc kế toán quen giấy tờ, có số liệu sản xuất, có thể thuê chuyên gia đo đạc. Nhưng doanh nghiệp cũng hay bỏ lỡ thời điểm nói, vì không biết dự án bên cạnh đang ở chặng phê duyệt nào. Bài này gom các kênh xử lý theo từng giai đoạn của dự án, từ lúc còn trên giấy tới lúc vận hành.
Biết dự án bên cạnh đang ở chặng nào
Việc đầu tiên là định vị dự án. Một dự án có thể đang ở giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, đang lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, đã có quyết định đầu tư và đang thi công, hay đã vận hành. Mỗi giai đoạn mở ra những kênh khác nhau cho doanh nghiệp bị ảnh hưởng.
Nguồn thông tin: Uỷ ban nhân dân xã, phường nơi có dự án; trang thông tin của Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tài chính; biển báo công trình; và chính chủ đầu tư dự án. Doanh nghiệp có thể gửi văn bản yêu cầu cung cấp thông tin hoặc đơn giản là đề nghị chủ đầu tư cho một buổi làm việc để giới thiệu dự án, điều mà nhiều chủ đầu tư sẵn sàng làm với hàng xóm.
Đừng chờ tới lúc máy đóng cọc đã chạy. Doanh nghiệp nắm thông tin sớm có thể đề nghị điều chỉnh tuyến đường tạm, giờ thi công, cao độ san nền ngay từ bản vẽ, với chi phí thấp hơn nhiều so với sửa khi đã làm xong.
Nên giao một người trong doanh nghiệp, thường là pháp chế, kế toán trưởng hoặc quản lý hành chính, làm đầu mối theo dõi dự án bên cạnh. Người này lưu mọi văn bản, ghi các mốc như ngày công bố quy hoạch, ngày họp tham vấn, ngày khởi công, và cập nhật cho ban giám đốc. Khi có sự cố, doanh nghiệp không phải lục lại email và tin nhắn của nhiều người để dựng lại diễn biến.
Kênh xử lý theo từng giai đoạn của dự án bên cạnh
Tóm tắt những việc doanh nghiệp có thể làm ở mỗi chặng:
| Giai đoạn | Việc doanh nghiệp có thể làm | Gửi cho ai |
|---|---|---|
| Lập quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng | Góp ý về đường đấu nối, cao độ nền, thoát nước, khoảng cách tới cơ sở hiện hữu | Cơ quan tổ chức lập quy hoạch, Uỷ ban nhân dân xã nơi lấy ý kiến |
| Lập và thẩm định báo cáo ĐTM | Gửi ý kiến với tư cách tổ chức chịu tác động: nguồn nước cấp, tiếng ồn, rung, giao thông | Chủ dự án khi tham vấn; cơ quan thẩm định khi đang thẩm định |
| Đã phê duyệt, chuẩn bị thi công | Làm việc với chủ đầu tư về biện pháp thi công, lối đi tạm, khảo sát hiện trạng công trình của mình trước khi thi công | Chủ đầu tư, nhà thầu thi công |
| Đang thi công | Phản ánh khi thi công gây ngập, chặn lối, rung nứt; đề nghị kiểm tra | Uỷ ban nhân dân xã, Sở Xây dựng, chủ đầu tư |
| Đã vận hành | Phản ánh ô nhiễm, đối chiếu giấy phép môi trường; yêu cầu bồi thường thiệt hại | Sở Nông nghiệp và Môi trường, Uỷ ban nhân dân xã; chủ dự án; toà án nếu cần |
Doanh nghiệp bị ảnh hưởng là “tổ chức có liên quan” trong ngôn ngữ của pháp luật môi trường và quy hoạch. Ý kiến của tổ chức có số liệu, có bản vẽ hiện trạng thường được xem xét kỹ hơn ý kiến chung chung.
Các tình huống hay gặp và hướng xử lý
Mất hoặc hẹp lối vào. Đường tạm, đường nội bộ dùng chung bị rào để thi công. Kiểm tra lối vào của bạn có được ghi trong quy hoạch, giấy tờ đất hay chỉ là lối đi thực tế lâu năm. Đề nghị chủ đầu tư bố trí lối đi thay thế trong thời gian thi công, ghi bằng văn bản; nếu lối đi là đường công cộng bị chiếm dụng, phản ánh với Uỷ ban nhân dân xã.
Ngập do dự án tôn nền. Dự án san nền cao hơn khu hiện hữu, lấp mương thoát nước tự nhiên. Đối chiếu hồ sơ quy hoạch thoát nước của dự án; ghi nhận mực nước, thời gian ngập, thiệt hại hàng hoá; đề nghị chủ đầu tư làm mương thoát tạm và cơ quan chuyên môn kiểm tra.
Rung, nứt do đóng cọc, đào móng. Trước khi thi công, đề nghị chủ đầu tư cùng khảo sát, lập biên bản hiện trạng công trình của bạn có ảnh, vết nứt sẵn có. Đây là tài liệu quyết định khi tranh chấp về sau.
Nguồn nước cấp bị bẩn. Trại nuôi, xưởng chế biến dùng nước từ kênh, sông mà dự án thượng nguồn san lấp, xả nước. Lấy mẫu định kỳ trước và sau, báo cơ quan quản lý, đối chiếu cam kết trong quyết định phê duyệt ĐTM của dự án kia.
Ràng buộc ngược. Có trường hợp dự án mới là khu dân cư mọc sát nhà xưởng cũ, sau đó cư dân phản ánh tiếng ồn, mùi của chính bạn. Khi dự án đó còn ở chặng lập quy hoạch, nên góp ý về khoảng cách, dải cây xanh cách ly, để tránh bị đặt vào thế phải di dời hay hạn chế hoạt động về sau.
Lập hồ sơ hiện trạng trước khi dự án bên cạnh thi công
Việc rẻ nhất, hiệu quả nhất mà nhiều doanh nghiệp bỏ qua:
- Chụp ảnh, quay video toàn bộ công trình: tường, nền, trần, kết cấu, hệ thống thoát nước, lối vào, có ngày giờ.
- Ghi lại các vết nứt sẵn có, đánh dấu và đo kích thước.
- Đề nghị chủ đầu tư dự án bên cạnh cùng khảo sát và ký biên bản hiện trạng; nhiều chủ đầu tư làm việc này như một phần biện pháp thi công.
- Với cơ sở có máy móc nhạy rung hoặc nguồn nước quan trọng, cân nhắc thuê đơn vị đo đạc độc lập ghi số liệu nền.
- Lưu số liệu sản xuất, doanh thu các kỳ trước để có cơ sở so sánh khi cần chứng minh thiệt hại.
- Mua hoặc rà lại hợp đồng bảo hiểm tài sản, xem điều khoản về thiệt hại do bên thứ ba.
Hồ sơ hiện trạng không phải để gây khó cho dự án bên cạnh. Nó giúp hai bên nói chuyện trên số liệu khi có sự cố, thay vì tranh cãi vết nứt có từ trước hay sau.
Khi thiệt hại đã xảy ra: đòi bồi thường cho doanh nghiệp
Thiệt hại của doanh nghiệp thường gồm tài sản hư hỏng, chi phí khắc phục, và thiệt hại kinh doanh do gián đoạn. Phần cuối khó chứng minh nhất. Sổ sách kế toán, hợp đồng bị huỷ, chi phí thuê phương tiện thay thế, đơn hàng phải hoãn là những căn cứ cụ thể. Doanh thu giảm chung chung trong một thời kỳ có nhiều nguyên nhân khác thì khó quy hết cho dự án bên cạnh.
Trình tự nên đi: gửi văn bản yêu cầu bồi thường cho chủ đầu tư kèm chứng cứ và cách tính; đề nghị buổi làm việc, có thể mời chính quyền xã hoặc hoà giải viên thương mại; nếu không thống nhất, cân nhắc trọng tài thương mại nếu hai bên đồng ý, hoặc khởi kiện tại toà án. Khi thiệt hại do thi công, nhà thầu và chủ đầu tư có thể cùng liên quan, nên gửi văn bản cho cả hai.
Ví dụ giả định: một xưởng in nhỏ có máy cần nền ổn định nằm cạnh công trình đóng cọc. Xưởng đã ký biên bản hiện trạng trước thi công; khi đóng cọc, máy báo lỗi liên tục, xưởng ghi nhật ký giờ dừng máy và đơn hàng phải chuyển đi gia công ngoài. Với hồ sơ đó, hai bên thống nhất được giờ đóng cọc tránh ca sản xuất chính và khoản hỗ trợ chi phí gia công ngoài.
Khi tranh chấp có giá trị lớn hoặc liên quan tới lối vào, quyền sử dụng đất, nên có luật sư xem hồ sơ sớm. Doanh nghiệp chưa có pháp chế riêng có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để được định hướng trước khi gửi văn bản đầu tiên, vì văn bản đầu tiên thường quyết định giọng điệu của cả cuộc thương lượng.
Giữ vị thế đúng mực khi làm việc với dự án bên cạnh
Doanh nghiệp vừa là bên bị ảnh hưởng, vừa có thể là đối tác, khách hàng của nhau về sau. Một số nguyên tắc giúp xử lý mà không đổ vỡ:
- Mọi trao đổi quan trọng nên có văn bản hoặc biên bản, kể cả khi đã nói chuyện qua điện thoại.
- Tách bạch yêu cầu khắc phục (lối đi, thoát nước, giờ thi công) với yêu cầu bồi thường; khắc phục thường cần làm ngay, bồi thường có thể tính sau.
- Không dùng các biện pháp tự xử như chặn xe của công trình, rào lối vào của họ; những việc này có thể làm bạn vi phạm và mất lợi thế.
- Không đề nghị hay nhận các khoản ngoài thoả thuận để bỏ qua vi phạm quy hoạch, môi trường của dự án bên cạnh.
- Nếu dự án bên cạnh làm đúng phê duyệt mà vẫn ảnh hưởng tới bạn, hướng đúng là thương lượng biện pháp giảm thiểu và bồi thường thiệt hại thực tế, không phải tìm cách đình chỉ dự án.
- Báo trước cho khách hàng, đối tác nếu thi công bên cạnh có thể làm chậm giao hàng; giữ uy tín của chính mình cũng là một phần hạn chế thiệt hại.
Một doanh nghiệp giữ được quan hệ tốt với dự án bên cạnh thường giải quyết sự cố trong vài ngày, trong khi một cuộc đối đầu có thể kéo dài nhiều năm và tốn kém cho cả hai.
Câu hỏi thường gặp
Doanh nghiệp có được góp ý khi dự án bên cạnh lập ĐTM không?
Có. Tổ chức chịu tác động của dự án là đối tượng tham vấn. Doanh nghiệp có thể gửi ý kiến cho chủ dự án khi họ tham vấn, và gửi cơ quan thẩm định trong thời gian báo cáo đang được thẩm định.
Dự án bên cạnh rào mất lối vào xưởng thì làm gì?
Xác định lối vào là đường công cộng, lối đi chung có trong giấy tờ hay chỉ là lối đi thực tế. Đề nghị chủ đầu tư bố trí lối thay thế bằng văn bản; nếu đường công cộng bị chiếm dụng, phản ánh Uỷ ban nhân dân xã, phường.
Thiệt hại kinh doanh do dự án bên cạnh có được bồi thường không?
Có thể, nếu chứng minh được thiệt hại thực tế và mối liên hệ với hoạt động của dự án, ví dụ hợp đồng bị huỷ, chi phí thuê ngoài, thời gian dừng máy có ghi nhận. Doanh thu giảm chung chung khó được chấp nhận.
Có nên lập biên bản hiện trạng trước khi dự án bên cạnh thi công không?
Rất nên. Biên bản hiện trạng có ảnh, vết nứt sẵn có, chữ ký của chủ đầu tư là tài liệu quyết định khi có tranh chấp về nứt, lún, hư hỏng sau thi công.
Khu dân cư mới mọc sát nhà xưởng cũ thì doanh nghiệp nên làm gì?
Góp ý khi khu dân cư còn ở chặng lập quy hoạch về khoảng cách và dải cây xanh cách ly, đồng thời rà lại giấy phép môi trường của chính mình để đảm bảo đang hoạt động đúng, tránh bị phản ánh về sau.
Tranh chấp với dự án bên cạnh giải quyết ở đâu?
Thương lượng, hoà giải trước; không thành thì trọng tài thương mại nếu hai bên đồng ý, hoặc toà án có thẩm quyền. Phần vi phạm quy hoạch, môi trường thì phản ánh tới cơ quan quản lý nhà nước.