Dự án đặt ở xã, ngoài đô thị, lập quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng căn cứ vào quy hoạch chung xã hoặc quy hoạch của khu chức năng mà nó nằm trong, theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 — luật đã đưa quy hoạch nông thôn vào cùng một hệ thống với quy hoạch đô thị. Trình tự thẩm định, phê duyệt tương tự dự án trong đô thị, khác ở căn cứ và ở những vấn đề đặc thù như đất nông nghiệp, hạ tầng thiếu, cộng đồng làng xã.
Trước đây, dự án ở nông thôn hay rơi vào khoảng trống: quy hoạch xây dựng nông thôn mới chủ yếu phục vụ khu dân cư và hạ tầng xã, ít khi đủ chi tiết cho một dự án sản xuất hay du lịch. Luật mới thu hẹp khoảng trống đó nhưng không xoá hết. Bài này giúp chủ đầu tư dự án ở xã định hướng trước khi bắt tay vào làm.
Hệ thống quy hoạch ở khu vực nông thôn sau luật mới
Ở khu vực nông thôn, quy hoạch chung xã là tầng quy hoạch nền, xác định định hướng phát triển không gian, các khu dân cư, khu sản xuất, hạ tầng của toàn xã. Bên dưới là quy hoạch chi tiết cho những khu vực cụ thể như trung tâm xã, điểm dân cư nông thôn, hoặc khu vực có dự án đầu tư.
Song song, có những khu chức năng được quy hoạch riêng, như khu du lịch, khu nghiên cứu, đào tạo, khu thể dục thể thao, khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Một khu chức năng có thể nằm trên địa bàn một hoặc nhiều xã, với quy hoạch chung, phân khu hay chi tiết tuỳ quy mô. Dự án nằm trong khu chức năng thì căn cứ trực tiếp là quy hoạch của khu đó.
Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025, nhiều xã mới được hình thành từ hai hay ba xã cũ. Quy hoạch chung của các xã cũ thường vẫn là căn cứ cho đến khi xã mới lập quy hoạch thay thế. Dự án nằm ở phần nào của xã mới thì đối chiếu quy hoạch của xã cũ tương ứng, và hỏi xem xã mới có đang lập quy hoạch chung mới không.
Xác định căn cứ cho dự án của bạn
Trước khi thuê tư vấn, trả lời lần lượt:
- Khu đất thuộc xã nào theo đơn vị hành chính hiện hành, trước đây thuộc xã nào.
- Khu đất có nằm trong một khu chức năng đã có quy hoạch không, chẳng hạn khu du lịch, cụm công nghiệp.
- Nếu không, quy hoạch chung xã đã phê duyệt xác định chức năng gì cho khu đất này.
- Chức năng đó có phù hợp với loại dự án bạn định làm không. Một khu đất được định hướng là sản xuất nông nghiệp thì dự án khách sạn không thể bám vào.
- Quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hiện hành có cho phép chuyển mục đích phần đất của dự án không.
- Dự án phải lập quy hoạch chi tiết đầy đủ hay chỉ quy hoạch tổng mặt bằng.
Câu 5 thuộc phần đất đai, được bàn kỹ ở chuyên mục kế hoạch sử dụng đất. Nhắc ở đây vì nó thường là chỗ dự án ở nông thôn mắc kẹt lâu nhất: quy hoạch xây dựng cho phép, nhưng đất chưa được đưa vào kế hoạch chuyển mục đích.
Đặc thù hay gặp ở dự án ngoài đô thị
Những vấn đề dưới đây ít xuất hiện trong đô thị nhưng gần như luôn có mặt ở dự án tại xã:
| Vấn đề | Vì sao quan trọng | Đồ án cần thể hiện |
|---|---|---|
| Hạ tầng bên ngoài thiếu | Không có đường đủ tải, không có hệ thống thoát nước chung, điện chưa đủ công suất | Phương án tự đầu tư đường đấu nối, xử lý nước thải tại chỗ, nguồn điện |
| Thuỷ lợi, kênh mương | Khu đất có kênh tưới tiêu phục vụ cả cánh đồng | Giữ hoặc nắn tuyến kênh, có ý kiến đơn vị quản lý thuỷ lợi |
| Lối đi ra đồng của dân | Dự án chắn đường đi lại sản xuất của người dân | Bố trí lại lối đi, cam kết không cản trở sản xuất |
| Mồ mả, công trình tín ngưỡng nhỏ | Nhạy cảm với cộng đồng | Khảo sát kỹ hiện trạng, phương án tôn trọng hoặc di dời theo đúng thủ tục |
| Ngập lụt, sạt lở | Nhiều xã ven sông, vùng đồi có rủi ro thiên tai | Cao độ nền, hành lang thoát lũ, khoảng lùi khỏi taluy |
| Cảnh quan nông thôn | Dự án lớn giữa làng làm thay đổi không gian sống | Tầng cao, hình khối hài hoà, dải cây xanh cách ly |
Đồ án làm tốt những phần này thường được cộng đồng ủng hộ hơn, vì người dân thấy dự án tính đến cuộc sống của họ chứ không chỉ khoanh một mảnh đất.
Cơ quan thẩm định và phê duyệt ở khu vực nông thôn
Nhiều việc trước đây Uỷ ban nhân dân cấp huyện đảm nhiệm với quy hoạch nông thôn nay được chuyển về Uỷ ban nhân dân xã hoặc lên Uỷ ban nhân dân tỉnh, tuỳ loại và quy mô. Xã mới có quy mô lớn hơn, bộ máy chuyên môn được tăng cường, và nhiều tỉnh đã phân cấp cho xã phê duyệt một số loại quy hoạch chi tiết trên địa bàn.
Tuy vậy, với dự án đầu tư có quy mô đáng kể, ảnh hưởng nhiều xã hoặc nằm trong khu chức năng cấp tỉnh, thẩm quyền thường vẫn ở tỉnh, với Sở Xây dựng thẩm định. Cách duy nhất để chắc chắn là đọc quyết định phân cấp của tỉnh và thủ tục hành chính đã công bố, hoặc hỏi Sở Xây dựng bằng văn bản.
Một điểm thực tế: ở xã, cán bộ chuyên môn thường kiêm nhiều việc. Hồ sơ rõ ràng, có bản tóm tắt dễ đọc, có người của chủ đầu tư sẵn sàng giải thích sẽ giúp quá trình nhanh hơn nhiều so với một chồng hồ sơ dày gửi đến rồi chờ.
Nên mời đại diện xã cùng đi khảo sát khu đất ngay từ khi lập đồ án. Cán bộ xã thường biết những điều không có trên bản đồ: chỗ nào mùa mưa ngập, tuyến mương nào dân đang tranh chấp, khu nào có mồ mả. Biết sớm những điều này đỡ phải vẽ lại.
Làm việc với cộng đồng làng xã
Thôn, xóm là đầu mối thực tế. Thông báo qua trưởng thôn, tổ chức họp ở nhà văn hoá thôn thường hiệu quả hơn chỉ dán thông báo ở trụ sở xã, nhất là khi xã mới rộng hơn trước nhiều.
Nói bằng ngôn ngữ của người làm nông. Người dân quan tâm ruộng có bị ngập không, nước tưới có bị ảnh hưởng không, đường ra đồng còn không, con em có việc làm không. Trình bày quy hoạch xoay quanh những câu hỏi đó.
Tôn trọng tập quán. Những thứ như khu mộ dòng họ, cây đa đầu làng, giếng chung không có trong bảng chỉ tiêu nhưng có thể quyết định thái độ của cả cộng đồng với dự án.
Ghi nhận cam kết bằng văn bản. Cam kết làm lại đường thôn, giữ lối đi, tuyển lao động địa phương nên được ghi rõ trong biên bản, và chỉ cam kết những gì chủ đầu tư thực sự làm được.
Hạ tầng tự đầu tư: ai quản lý sau khi xây xong
Dự án ở xã thường phải tự làm phần hạ tầng mà ở đô thị đã có sẵn: đoạn đường nối ra đường liên xã, trạm xử lý nước thải, đường dây trung thế, có khi cả trạm cấp nước. Đồ án quy hoạch chi tiết cần thể hiện rõ phần nào nằm trong ranh giới dự án và do chủ đầu tư quản lý lâu dài, phần nào là hạ tầng dùng chung sẽ bàn giao cho địa phương hoặc đơn vị chuyên ngành.
Đoạn đường đấu nối là ví dụ điển hình. Nếu đường đi qua đất của người khác hoặc đất công, cần thủ tục về đất cho phần đó, và thường người dân cũng sẽ dùng chung. Thoả thuận sớm với xã về việc ai duy tu, ai chịu trách nhiệm khi đường hỏng giúp tránh tranh cãi sau này, khi xe chở vật liệu của dự án làm hỏng đường thôn.
Với nước thải, dự án ở nơi không có hệ thống thu gom chung phải xử lý đạt yêu cầu trước khi xả ra nguồn tiếp nhận như kênh, suối. Vị trí trạm xử lý và điểm xả cần được thể hiện trong đồ án và bàn trước với người dân phía hạ lưu. Các yêu cầu cụ thể về môi trường thuộc thủ tục môi trường của dự án, nhưng chọn vị trí thì phải giải quyết ngay ở bước quy hoạch.
Ví dụ giả định: một khu nghỉ dưỡng nhỏ ven đồi
Một nhà đầu tư muốn làm khu nghỉ dưỡng nhỏ trên khoảng bốn héc-ta đất đồi ở một xã thuộc Phú Thọ. Quy hoạch chung xã cũ xác định khu vực này là đất nông nghiệp kết hợp phát triển du lịch sinh thái, nhưng chưa có quy hoạch khu chức năng du lịch. Dự án có nhiều loại công trình: nhà đón tiếp, các căn nghỉ, nhà hàng, hồ cảnh quan, đường nội bộ dài.
Với đặc điểm đó, khả năng cao là dự án phải lập quy hoạch chi tiết đầy đủ chứ không chỉ tổng mặt bằng. Đồ án cần thể hiện đường đấu nối ra đường liên xã, phương án xử lý nước thải tại chỗ vì xã không có hệ thống chung, phương án chống sạt lở cho các căn trên sườn đồi, và lối đi cho mấy hộ dân có vườn phía sau.
Song song, phần đất nông nghiệp phải được đưa vào kế hoạch sử dụng đất để chuyển mục đích; nếu có đất rừng thì còn thêm thủ tục theo pháp luật lâm nghiệp. Báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án, nếu thuộc diện, là một thủ tục khác nữa. Nhà đầu tư làm tốt là người vẽ được bản đồ tất cả các thủ tục này ngay từ đầu, thay vì đi từng bước rồi mới phát hiện bước tiếp theo.
Câu hỏi thường gặp
Dự án ở xã căn cứ vào quy hoạch nào để lập quy hoạch chi tiết?
Căn cứ quy hoạch chung xã, hoặc quy hoạch của khu chức năng nếu dự án nằm trong khu chức năng đã được quy hoạch. Sau sáp nhập xã, quy hoạch của xã cũ thường vẫn là căn cứ cho đến khi xã mới lập quy hoạch thay thế.
Uỷ ban nhân dân xã có phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án không?
Có thể, nếu tỉnh phân cấp cho xã với loại quy hoạch và quy mô tương ứng. Dự án lớn hoặc nằm trong khu chức năng cấp tỉnh thường vẫn do tỉnh phê duyệt. Bạn đối chiếu quyết định phân cấp của tỉnh.
Quy hoạch chung xã chưa có thì dự án có làm được không?
Rất khó, vì quy hoạch chi tiết thiếu căn cứ cấp trên. Bạn nên hỏi xã và Sở Xây dựng về tiến độ lập quy hoạch chung xã, hoặc khả năng khu đất được đưa vào quy hoạch khu chức năng.
Dự án trang trại có phải lập quy hoạch chi tiết không?
Tuỳ quy mô, loại công trình và quy định hiện hành. Nhiều trường hợp chỉ cần đáp ứng quy hoạch chung và làm các thủ tục đất, xây dựng, môi trường; dự án lớn có nhiều công trình có thể phải lập quy hoạch. Hỏi cơ quan quản lý quy hoạch.
Đồ án ở nông thôn có phải lấy ý kiến người dân không?
Có, như ở đô thị. Ở nông thôn nên tổ chức qua thôn, xóm, nói rõ ảnh hưởng tới ruộng đồng, thuỷ lợi, đường đi lại sản xuất, vì đó là những điều người dân quan tâm nhất.
Quy hoạch cho phép nhưng đất chưa chuyển mục đích được thì sao?
Quy hoạch xây dựng và đất đai là hai thủ tục riêng. Đất phải được đưa vào kế hoạch sử dụng đất và được phép chuyển mục đích theo Luật Đất đai 2024 thì dự án mới triển khai được.