Một dự án nhà ở thương mại, kể cả quy mô nhỏ vài chục căn liền kề, phải đi qua sáu chặng: có chủ trương đầu tư và nhà đầu tư được chọn đúng cách, có quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được duyệt, được giao hoặc cho thuê đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, qua thủ tục môi trường tương ứng, thẩm định thiết kế và xây dựng, rồi đáp ứng điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản trước khi bán. Bán trước khi đủ điều kiện là sai luật, dù khách hàng có tự nguyện đặt cọc.
Bài viết cho chủ đầu tư nhỏ, doanh nghiệp xây dựng lần đầu làm dự án nhà ở, và người làm pháp chế dự án. Góc của bài là bản đồ phê duyệt nhìn từ phía chủ đầu tư; pháp lý dự án nhìn từ phía người mua có chuyên mục khác. Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 cùng Luật Đất đai 2024, nên tài liệu viết trước đó cần đọc lại cẩn thận.
Điểm xuất phát: dự án đi theo con đường đất nào
Câu hỏi đầu tiên với dự án nhà ở thương mại là chủ đầu tư có đất bằng cách nào. Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 quy định một số cách: được nhà nước giao đất, cho thuê đất qua đấu giá quyền sử dụng đất, qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, hoặc chủ đầu tư tự thoả thuận nhận quyền sử dụng đất hay đang có quyền sử dụng đất phù hợp. Mỗi con đường có điều kiện riêng về loại đất được phép và trình tự chọn nhà đầu tư.
Ví dụ giả định: một doanh nghiệp đã mua gom được một khu đất ở và đất vườn liền thửa ở rìa đô thị, muốn làm dự án vài chục căn nhà liền kề. Họ phải xem khu đất có phù hợp quy hoạch không, loại đất hiện trạng có được dùng để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo hình thức thoả thuận không, và dự án có thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hay không. Ba câu hỏi này trả lời sai một câu, toàn bộ phương án tài chính phía sau có thể đổ.
Phần chấp thuận chủ trương đầu tư và chọn nhà đầu tư có chuyên mục riêng. Ở đây chỉ cần nhớ: nhiều dự án nhà ở thương mại thuộc diện phải có chấp thuận chủ trương, và kết quả của chặng đó, gồm tên nhà đầu tư, quy mô, tiến độ, là căn cứ cho mọi chặng sau.
Sáu chặng phê duyệt của một dự án nhà ở thương mại nhỏ
Bảng dưới không ghi thời hạn và lệ phí vì phụ thuộc văn bản hướng dẫn và từng tỉnh.
| Chặng | Kết quả cần có | Cơ quan thường xử lý | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Chủ trương, nhà đầu tư | Quyết định chấp thuận chủ trương, chấp thuận nhà đầu tư nếu thuộc diện | UBND tỉnh, Sở Tài chính tham mưu | Có chuyên mục riêng |
| Quy hoạch | Quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được duyệt | Cơ quan quản lý quy hoạch theo phân cấp | Phải khớp quy hoạch chung, quy hoạch phân khu |
| Đất | Quyết định giao hoặc cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất | Sở Nông nghiệp và Môi trường, UBND tỉnh | Gồm bồi thường nếu có thu hồi |
| Môi trường | ĐTM, giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường theo quy mô | Cơ quan môi trường theo phân cấp | Dự án nhỏ có thể nhẹ hơn |
| Xây dựng | Thẩm định thiết kế, giấy phép xây dựng hoặc được miễn, phòng cháy | Sở Xây dựng, công an | Hạ tầng và nhà ở có thể tách giai đoạn |
| Điều kiện bán | Đủ điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà có sẵn | Sở Xây dựng xác nhận theo quy định | Chỉ được nhận tiền khi đủ điều kiện |
Trong thực tế, chặng hai và chặng ba thường chạy song song, nhưng quyết định giao, cho thuê đất chỉ ban hành khi quy hoạch chi tiết đã được duyệt và phù hợp.
Quy hoạch chi tiết hay tổng mặt bằng
Dự án nào được lập tổng mặt bằng. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 cho phép dự án có quy mô nhỏ, do một chủ đầu tư thực hiện, lập tổng mặt bằng thay cho đồ án quy hoạch chi tiết đầy đủ. Ngưỡng diện tích và điều kiện cụ thể nằm ở văn bản hướng dẫn; bạn đối chiếu trước khi chọn cách làm.
Nội dung bị soi kỹ. Mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất, chỉ giới xây dựng, diện tích cây xanh, đất giao thông và chỗ đỗ xe. Nhiều dự án nhỏ muốn tối đa số căn nên ép cây xanh và đường nội bộ, rồi bị yêu cầu chỉnh.
Đấu nối hạ tầng. Đường, cấp nước, thoát nước, điện của dự án phải đấu nối được vào hạ tầng khu vực. Văn bản thoả thuận đấu nối của các đơn vị quản lý hạ tầng là phụ lục quan trọng của hồ sơ.
Lấy ý kiến cộng đồng. Đồ án quy hoạch chi tiết và tổng mặt bằng phải lấy ý kiến cộng đồng dân cư liên quan theo quy định. Người dân sống liền kề hay hỏi về thoát nước, đường đi chung và chiều cao công trình.
Đất và nghĩa vụ tài chính: chặng tốn thời gian nhất
Sau khi có quy hoạch, chủ đầu tư làm thủ tục để được giao đất hoặc cho thuê đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nếu đang có quyền sử dụng đất phù hợp. Đi kèm là nghĩa vụ tài chính: tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, tính theo bảng giá đất và giá đất cụ thể theo cơ chế của Luật Đất đai 2024. Đây là khoản chi phí lớn và khó dự báo nhất trong phương án tài chính của dự án nhỏ.
Nếu dự án có thu hồi đất của người dân, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo phương án được phê duyệt. Đây là nơi phát sinh nhiều tranh chấp nhất: người có đất cho rằng giá bồi thường thấp, chủ đầu tư bị chậm tiến độ. Khi tranh chấp về bồi thường hay khiếu nại quyết định thu hồi xảy ra, cả người dân và chủ đầu tư có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để biết trình tự khiếu nại, khởi kiện và quyền của mỗi bên trước khi quyết định.
Một điểm hay bị bỏ sót là quỹ đất nhà ở xã hội. Luật Nhà ở 2023 đặt nghĩa vụ dành quỹ đất hoặc thực hiện nghĩa vụ thay thế với dự án nhà ở thương mại ở những đô thị nhất định. Cách thực hiện cụ thể đã thay đổi so với luật cũ; bạn hỏi Sở Xây dựng xem dự án của mình thuộc trường hợp nào ngay từ khi lập quy hoạch.
Môi trường và xây dựng: hai chặng nhiều người tưởng đơn giản
Dự án nhà ở quy mô nhỏ có thể không thuộc diện ĐTM, nhưng vẫn có thể phải xin giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường, tuỳ diện tích, số dân dự kiến và vị trí. Hệ thống xử lý nước thải tập trung của khu nhà ở, nếu không đấu nối được vào hệ thống chung của khu vực, là hạng mục phải có trong thiết kế và được kiểm tra khi nghiệm thu.
Về xây dựng, báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc thiết kế được thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng nếu thuộc diện; sau đó là giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn. Nhà liền kề trong dự án đã có quy hoạch chi tiết được duyệt có thể được miễn giấy phép, nhưng điều kiện miễn phải đối chiếu kỹ. Phần thẩm định thiết kế và phòng cháy có chuyên mục riêng.
Nhiều dự án nhỏ chia làm hai giai đoạn: làm hạ tầng kỹ thuật trước, nhà ở sau. Cách chia này hợp lý về dòng tiền, nhưng điều kiện bán nhà ở phụ thuộc vào việc hạ tầng đã hoàn thành theo tiến độ được duyệt. Nếu chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng cho người mua tự xây, việc này có điều kiện riêng, không áp dụng ở mọi đô thị.
Điều chỉnh giữa chừng: thay đổi nào kéo theo phê duyệt lại
Dự án nhà ở nhỏ hay thay đổi giữa chừng vì thị trường: đổi nhà liền kề thành nhà phố thương mại, tăng một tầng, gộp hai lô thành biệt thự, hay chia lô nhỏ hơn để dễ bán. Mỗi thay đổi kiểu này không chỉ là sửa bản vẽ. Thay đổi số căn, tầng cao, mật độ, cơ cấu sản phẩm thường chạm vào quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng, và có thể kéo theo nghĩa vụ tài chính về đất được tính lại.
Cách làm an toàn là lập danh sách các thông số đã ghi trong từng quyết định: tổng diện tích sàn, số căn, dân số dự kiến, tiến độ. Khi muốn thay đổi, đối chiếu xem thay đổi chạm thông số nào, của quyết định nào, rồi hỏi cơ quan đã ban hành quyết định đó. Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết có trình tự riêng, gồm lấy ý kiến người dân liên quan; không thể chỉ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Gia hạn tiến độ cũng là một dạng điều chỉnh. Dự án chậm so với tiến độ ghi trong quyết định chủ trương có thể bị xem xét xử lý, có khi phải nộp thêm khoản tiền cho thời gian chậm đưa đất vào sử dụng theo Luật Đất đai 2024. Chủ đầu tư nhỏ nên đặt tiến độ thực tế ngay từ đầu, thay vì hứa nhanh rồi xin gia hạn.
Điều kiện trước khi được bán và nhận tiền
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt điều kiện chặt cho nhà ở hình thành trong tương lai. Trình tự chủ đầu tư nên đi:
- Có đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được duyệt, giấy phép xây dựng nếu thuộc diện.
- Hoàn thành phần móng hoặc phần hạ tầng tương ứng theo tiến độ, có biên bản nghiệm thu.
- Có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán theo quy định.
- Có bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính với người mua theo quy định.
- Công khai thông tin dự án theo yêu cầu của luật trước khi ký hợp đồng.
- Chỉ nhận tiền theo tỷ lệ và mốc mà luật cho phép, qua tài khoản theo quy định.
Các hình thức "thoả thuận giữ chỗ", "hợp đồng hợp tác" để thu tiền trước khi đủ điều kiện đã bị luật mới siết chặt. Chủ đầu tư làm vậy chịu rủi ro xử phạt và tranh chấp, còn người mua mất sự bảo vệ của bảo lãnh ngân hàng.
Câu hỏi thường gặp
Dự án nhà ở thương mại nhỏ có bắt buộc chấp thuận chủ trương đầu tư không?
Nhiều dự án nhà ở thương mại thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư, nhưng có trường hợp ngoại lệ tuỳ hình thức có đất và quy mô. Bạn đối chiếu quy định hiện hành hoặc hỏi Sở Tài chính trên hồ sơ cụ thể.
Dự án nhỏ có được lập tổng mặt bằng thay quy hoạch chi tiết không?
Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 cho phép dự án quy mô nhỏ do một chủ đầu tư thực hiện lập tổng mặt bằng. Ngưỡng diện tích và điều kiện cụ thể theo văn bản hướng dẫn, nên bạn kiểm tra trước khi thuê tư vấn lập đồ án.
Khi nào chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc của người mua nhà?
Với nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền khi dự án đủ điều kiện kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có văn bản xác nhận và bảo lãnh ngân hàng. Nhận tiền trước khi đủ điều kiện là vi phạm.
Dự án nhà ở có phải dành quỹ đất nhà ở xã hội không?
Luật Nhà ở 2023 quy định nghĩa vụ về nhà ở xã hội với dự án nhà ở thương mại ở một số đô thị, kèm các phương án thực hiện thay thế. Dự án của bạn thuộc trường hợp nào thì hỏi Sở Xây dựng ngay từ khi lập quy hoạch.
Nhà liền kề trong dự án có phải xin giấy phép xây dựng không?
Có trường hợp được miễn khi dự án đã có quy hoạch chi tiết được duyệt và thiết kế đã được thẩm định theo quy định. Điều kiện miễn phải đối chiếu Luật Xây dựng hiện hành; không chắc thì hỏi Sở Xây dựng trước khi khởi công.
Người dân bị thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại có quyền gì?
Người có đất bị thu hồi có quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được duyệt, được tham gia ý kiến, và có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính liên quan. Hồ sơ cụ thể nên được người có chuyên môn xem xét.