Từ 1/7/2025, quy hoạch chi tiết dự án được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về quy hoạch thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp xã, và được phê duyệt bởi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp xã theo phân cấp; những việc trước đây thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện đã được chuyển lên tỉnh hoặc xuống xã. Cấp nào cụ thể phụ thuộc loại quy hoạch, vị trí khu đất và quyết định phân cấp, uỷ quyền của từng tỉnh.
Đây là chỗ nhiều chủ đầu tư, kể cả tư vấn lâu năm, đang lúng túng. Hồ sơ chuẩn bị từ đầu năm 2025 theo đường cũ, đến giữa năm thì cơ quan nhận đã khác. Bài này giúp bạn tự lần ra đúng nơi nộp, đúng người ký, và biết phải làm gì với hồ sơ đang dở dang từ trước ngày chuyển đổi.
Vì sao câu hỏi "ai duyệt" phức tạp hơn trước
Có ba lớp thay đổi chồng lên nhau trong năm 2025. Lớp thứ nhất là Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 có hiệu lực từ 1/7/2025, gộp quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn vào một hệ thống, kèm phân định lại loại quy hoạch và thẩm quyền. Lớp thứ hai là chính quyền địa phương hai cấp, cấp huyện không còn tồn tại từ cùng ngày. Lớp thứ ba là sáp nhập tỉnh, cả nước còn 34 tỉnh, thành phố, nên một dự án có thể đổi cả tỉnh quản lý.
Kèm theo đó là việc hợp nhất các bộ, sở. Cơ quan chuyên môn về quy hoạch đô thị và nông thôn ở cấp tỉnh hiện nay thường là Sở Xây dựng; một vài thành phố lớn có tổ chức riêng về quy hoạch, kiến trúc. Phần đất đai, môi trường liên quan đến dự án do Sở Nông nghiệp và Môi trường phụ trách, sau khi sở cũ về tài nguyên môi trường đã hợp nhất vào đây.
Kết quả là cùng một loại đồ án, ở hai tỉnh có thể do hai cấp khác nhau phê duyệt, vì luật cho phép phân cấp, uỷ quyền. Đừng dựa vào kinh nghiệm ở tỉnh khác, cũng đừng dựa vào kinh nghiệm trước tháng 7/2025 ngay tại tỉnh mình.
Bản đồ thẩm quyền ở mức nguyên lý
Bảng dưới mô tả xu hướng chung để bạn biết hỏi ai. Phân cấp chính xác phải đọc trong luật, nghị định hướng dẫn và quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có dự án.
| Tình huống | Cơ quan thẩm định thường gặp | Cơ quan phê duyệt thường gặp |
|---|---|---|
| Dự án nằm trong khu vực quan trọng, liên quan nhiều xã hoặc ý nghĩa cấp tỉnh | Sở Xây dựng hoặc cơ quan quy hoạch của tỉnh | Uỷ ban nhân dân tỉnh |
| Dự án quy mô nhỏ trong phạm vi một xã, phường, theo phân cấp của tỉnh | Bộ phận chuyên môn của Uỷ ban nhân dân xã, phường hoặc sở theo uỷ quyền | Uỷ ban nhân dân xã, phường nếu được phân cấp |
| Dự án trong khu công nghiệp, khu kinh tế | Ban quản lý khu hoặc cơ quan theo uỷ quyền | Theo quy định riêng về khu và uỷ quyền của tỉnh |
| Khu vực có ý nghĩa quốc gia, di sản, an ninh quốc phòng | Có thể có ý kiến hoặc thẩm định của bộ ngành trung ương | Theo quy định đặc thù |
Câu "theo phân cấp của tỉnh" không phải để né. Luật trao cho tỉnh quyền phân cấp, uỷ quyền khá rộng, và nhiều tỉnh đã ban hành quyết định riêng trong nửa cuối 2025. Văn bản đó mới là thứ quyết định hồ sơ của bạn đi về đâu.
Cách tự xác định đúng nơi nộp cho dự án của bạn
Làm theo thứ tự này, mỗi bước ghi lại nguồn để khi cần thì giải trình:
- Xác định tỉnh, thành hiện quản lý khu đất theo đơn vị hành chính sau sắp xếp, và tên xã, phường mới thay cho tên cũ.
- Xác định loại quy hoạch phải lập: quy hoạch chi tiết đầy đủ hay quy hoạch tổng mặt bằng; dự án trong đô thị, khu chức năng hay khu vực nông thôn.
- Tìm quyết định phân cấp, uỷ quyền về quy hoạch của Uỷ ban nhân dân tỉnh trên cổng thông tin của tỉnh hoặc hỏi Sở Xây dựng.
- Tra thủ tục tương ứng trên Cổng Dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công của tỉnh, xem mục cơ quan thực hiện và cơ quan có thẩm quyền quyết định.
- Nếu vẫn chưa rõ, gửi văn bản hỏi Sở Xây dựng, nêu rõ vị trí, quy mô, loại dự án. Câu trả lời bằng văn bản là căn cứ chắc nhất.
Bước 4 hay bị bỏ qua nhưng lại nhanh nhất. Thủ tục hành chính được công bố có ghi rõ cơ quan thực hiện, thành phần hồ sơ, thời hạn. Nếu công bố thủ tục chưa được cập nhật sau sắp xếp, đó chính là lúc cần bước 5.
Sáp nhập tỉnh: khi dự án đổi tỉnh quản lý
Với dự án nằm ở tỉnh đã hợp nhất, câu hỏi đầu tiên không phải là cấp nào duyệt mà là tỉnh mới áp dụng văn bản nào. Trong giai đoạn chuyển tiếp, các quyết định phân cấp, quy chế quản lý kiến trúc, quy định về hồ sơ của hai hay ba tỉnh cũ có thể cùng tồn tại cho đến khi tỉnh mới ban hành văn bản thống nhất. Dự án nằm ở phần lãnh thổ của tỉnh cũ nào thì thường áp dụng văn bản tương ứng của tỉnh cũ đó, trừ khi tỉnh mới đã có quy định thay thế.
Quy hoạch cấp trên cũng vậy. Quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung đô thị đã phê duyệt cho tỉnh cũ vẫn là căn cứ cho đến khi được rà soát, điều chỉnh hoặc lập mới. Đồ án quy hoạch chi tiết của bạn vẫn phải bám vào chúng, nhưng nên hỏi xem tỉnh có đang lập lại quy hoạch nào liên quan đến khu đất không, vì một đồ án duyệt xong mà quy hoạch cấp trên đổi ngay sau đó sẽ sớm phải điều chỉnh.
Một chi tiết nhỏ mà hay quên: tên đơn vị hành chính trong toàn bộ hồ sơ, từ tờ trình đến bản vẽ, phải dùng tên xã, phường, tỉnh hiện hành. Nếu cần nhắc tên cũ để đối chiếu với giấy tờ đất, ghi kèm trong ngoặc theo dạng "nay là", đừng để hai cách gọi lẫn lộn.
Hồ sơ đang dở dang từ trước 1/7/2025
Nhiều dự án đã nộp nhiệm vụ hoặc đồ án tại cơ quan cấp huyện cũ trước ngày chuyển đổi, rồi bị treo vì cơ quan đó không còn. Nguyên tắc chung trong các văn bản chuyển tiếp là hồ sơ được chuyển giao cho cơ quan kế thừa nhiệm vụ, không bắt người nộp làm lại từ đầu nếu không có lý do chính đáng. Nhưng thực tế chuyển giao không phải lúc nào cũng trơn tru.
Việc nên làm ngay là xác định hồ sơ của bạn đang nằm ở đâu. Liên hệ Uỷ ban nhân dân xã, phường mới nơi có dự án và Sở Xây dựng, nêu số biên nhận hồ sơ cũ. Nếu hồ sơ đã được chuyển, đề nghị cơ quan mới xác nhận bằng văn bản và cho biết có cần bổ sung gì để phù hợp luật mới không.
Nếu đồ án đã được thẩm định xong nhưng chưa kịp phê duyệt, hãy hỏi rõ kết quả thẩm định cũ còn dùng được hay phải thẩm định lại. Câu trả lời phụ thuộc vào quy định chuyển tiếp của luật và cách tỉnh áp dụng. Đừng tự giả định rằng mọi việc đã làm đều được công nhận, cũng đừng tự giả định phải làm lại toàn bộ.
Những nhầm lẫn hay gặp sau sắp xếp
Nộp ở xã vì "dự án nằm trong xã". Vị trí trong xã không có nghĩa xã có thẩm quyền. Nhiều loại quy hoạch chi tiết vẫn thuộc tỉnh, xã chỉ được lấy ý kiến hoặc phối hợp.
Nộp ở Sở Xây dựng mọi loại hồ sơ. Ngược lại, có tỉnh đã phân cấp cho xã, phường phê duyệt quy hoạch chi tiết quy mô nhỏ. Nộp lên sở trong trường hợp này có thể bị chuyển trả về xã, mất thêm thời gian.
Dùng mẫu tờ trình cũ. Tờ trình gửi cơ quan đã giải thể, viện dẫn tên đơn vị hành chính cũ hay căn cứ luật cũ là chi tiết nhỏ nhưng đủ để bị yêu cầu chỉnh sửa.
Tưởng thẩm định xong là được phép làm. Kết luận thẩm định chưa phải quyết định phê duyệt. Chỉ khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền, đồ án mới là căn cứ cho các bước sau như giao đất, thiết kế, giấy phép xây dựng.
Nghĩ khu công nghiệp nằm ngoài hệ thống. Khu công nghiệp, khu kinh tế có cơ chế riêng nhưng vẫn trong hệ thống quy hoạch. Hỏi ban quản lý về phạm vi uỷ quyền của họ trước khi nộp.
Người ký quyết định và người chịu trách nhiệm nội dung
Cần phân biệt ba vai trò. Cơ quan tổ chức lập quy hoạch, với dự án đầu tư thường là nhà đầu tư được giao, chịu trách nhiệm về nội dung và chất lượng hồ sơ trình. Cơ quan thẩm định chịu trách nhiệm về kết luận thẩm định. Cơ quan phê duyệt chịu trách nhiệm về quyết định cuối cùng.
Biết rõ ba vai trò này giúp bạn làm việc đúng người. Câu hỏi về nội dung kỹ thuật, chỉ tiêu, hạ tầng thì làm việc với cơ quan thẩm định. Câu hỏi về thời điểm ban hành quyết định, về việc xếp lịch họp xét duyệt thì làm việc với văn phòng của cơ quan phê duyệt. Đơn vị tư vấn của bạn trả lời về chất lượng bản vẽ, thuyết minh, nhưng không quyết định được thay ai.
Khi có vướng mắc kéo dài, bạn có quyền kiến nghị bằng văn bản về việc chậm giải quyết, nêu rõ ngày nộp và thời hạn theo thủ tục đã công bố. Kiến nghị nên ngắn, đúng sự việc, không kèm suy diễn.
Cũng nên giữ đủ giấy biên nhận, phiếu hẹn trả kết quả, văn bản yêu cầu bổ sung và ngày bạn nộp lại. Thời hạn giải quyết thường được tính lại từ khi hồ sơ đầy đủ, nên chuỗi giấy tờ này là cách duy nhất để chứng minh hồ sơ đã chờ bao lâu nếu cần kiến nghị.
Câu hỏi thường gặp
Từ 1/7/2025 Uỷ ban nhân dân xã có được phê duyệt quy hoạch chi tiết không?
Có thể, nếu luật và quyết định phân cấp của tỉnh trao thẩm quyền đó cho xã với loại quy hoạch và quy mô tương ứng. Không phải xã nào, loại đồ án nào cũng thuộc xã; bạn đối chiếu văn bản phân cấp của tỉnh.
Sở nào thẩm định quy hoạch chi tiết dự án?
Thường là Sở Xây dựng, cơ quan chuyên môn về quy hoạch đô thị và nông thôn của tỉnh. Một số thành phố có tổ chức riêng về quy hoạch, kiến trúc; khu công nghiệp có thể do ban quản lý thực hiện theo uỷ quyền.
Hồ sơ đã nộp tại cơ quan cấp huyện cũ có phải nộp lại không?
Nguyên tắc là hồ sơ được chuyển giao cho cơ quan kế thừa. Bạn nên liên hệ xã, phường mới và Sở Xây dựng để xác nhận hồ sơ đang ở đâu và có phải bổ sung cho phù hợp luật mới không.
Tra thẩm quyền ở đâu cho nhanh nhất?
Tra thủ tục hành chính tương ứng trên Cổng Dịch vụ công quốc gia hoặc cổng của tỉnh, đọc mục cơ quan thực hiện. Nếu công bố chưa cập nhật, gửi văn bản hỏi Sở Xây dựng.
Dự án nằm trên hai xã thì nộp ở đâu?
Dự án liên quan nhiều xã thường thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, các xã tham gia ý kiến. Bạn vẫn nên hỏi Sở Xây dựng để chắc, vì cách phân cấp có thể khác nhau giữa các tỉnh.
Đơn vị tư vấn có thể nộp hồ sơ thay chủ đầu tư không?
Tư vấn có thể nộp theo uỷ quyền, nhưng người đứng tên tổ chức lập quy hoạch và chịu trách nhiệm vẫn là chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao. Văn bản uỷ quyền nên ghi rõ phạm vi.