Với một khu đất định làm dự án, "thông tin quy hoạch" không phải một văn bản mà là nhiều lớp: quy hoạch tỉnh, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chung, phân khu hoặc chi tiết, các quy hoạch ngành về giao thông, điện, thuỷ lợi, và nếu ở khu sản xuất thì quy hoạch khu, cụm công nghiệp. Mỗi lớp do một cơ quan quản lý, và chỉ cần một lớp không cho phép là dự án phải đổi hướng.
Bài này dành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, ban quản lý dự án, đơn vị tư vấn ở giai đoạn nghiên cứu địa điểm, trước khi đề xuất dự án hay xin bất kỳ phê duyệt nào. Bài không đi vào thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư; trọng tâm là thu thập thông tin quy hoạch đủ và đúng để quyết định có theo đuổi khu đất hay không. Cơ quan tiếp nhận và hình thức trả lời theo phân cấp hiện hành của từng tỉnh.
Vì sao doanh nghiệp hay thiếu thông tin ở bước này
Doanh nghiệp thường bắt đầu từ một khu đất có sẵn: đất của đối tác, đất được giới thiệu, đất trúng đấu giá. Câu hỏi đầu tiên là "đất có làm được không", và câu trả lời hay đến từ người giới thiệu, kèm một ảnh chụp bản đồ quy hoạch tô màu. Nhiều dự án mất nửa năm thiết kế mới phát hiện khu đất vướng một hành lang tuyến điện hoặc nằm trong vùng quy hoạch khác chức năng.
Lý do không phải do thông tin bị giấu, mà do thông tin nằm rải rác. Một văn bản thông tin quy hoạch xây dựng nói khu đất là đất thương mại dịch vụ, nhưng không nói quy hoạch giao thông của tỉnh có tuyến đường mới đi qua, cũng không nói kế hoạch sử dụng đất có đưa khu đất vào danh mục nào. Muốn đủ, doanh nghiệp phải hỏi có hệ thống.
Bỏ chi phí để hỏi đủ ở bước này rẻ hơn rất nhiều so với chi phí thiết kế, đánh giá tác động môi trường và đàm phán đất cho một khu đất cuối cùng không dùng được. Đây cũng là lúc doanh nghiệp còn nhiều lựa chọn nhất: đổi khu đất, đổi quy mô, đổi công năng.
Các lớp quy hoạch cần kiểm và câu hỏi cho từng lớp
Danh mục dưới là khung kiểm tra ở mức nguyên lý. Tuỳ loại dự án, có lớp quan trọng hơn lớp khác.
| Lớp quy hoạch | Câu hỏi cần trả lời | Hỏi ai (hướng chung) |
|---|---|---|
| Quy hoạch tỉnh | Khu vực được định hướng phát triển gì; có nằm trong vùng hạn chế phát triển không | Sở Tài chính (đầu mối quy hoạch tỉnh), cổng thông tin tỉnh |
| Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất | Loại đất hiện trạng và quy hoạch; có trong kế hoạch sử dụng đất, danh mục dự án nào không | Sở Nông nghiệp và Môi trường, văn phòng đăng ký đất đai |
| Quy hoạch chung, phân khu, chi tiết | Chức năng ô đất, mật độ, tầng cao, hệ số sử dụng đất, chỉ giới | Sở Xây dựng hoặc cơ quan chuyên trách quy hoạch – kiến trúc; UBND cấp xã |
| Quy hoạch giao thông | Có tuyến đường, nút giao, mở rộng đường quy hoạch đi qua không; điều kiện đấu nối | Sở Xây dựng (lĩnh vực giao thông) |
| Quy hoạch điện, thuỷ lợi, đê điều | Có hành lang tuyến điện, kênh, đê, vùng thoát lũ không | Đơn vị quản lý điện lực, Sở Nông nghiệp và Môi trường |
| Quy hoạch khu, cụm công nghiệp | Khu đất có trong khu, cụm công nghiệp không; nếu ngoài thì sản xuất có được phép không | Ban quản lý khu công nghiệp, Sở Công Thương |
| Vùng bảo vệ đặc thù | Có thuộc vùng bảo vệ di tích, rừng, nguồn nước, vùng hạn chế xây dựng quanh sân bay, khu quân sự không | Các sở chuyên ngành, chính quyền địa phương |
Đừng bỏ qua dòng cuối. Các vùng bảo vệ đặc thù ít khi hiện trên bản đồ quy hoạch thông thường, nhưng một khi khu đất nằm trong đó, gần như không có cách nào làm khác.
Trình tự thu thập thông tin cho một khu đất
Trình tự sau giúp doanh nghiệp đi từ rộng tới hẹp, không bỏ sót:
- Xác định chính xác khu đất. Có ranh giới theo toạ độ VN-2000 hoặc trích lục bản đồ địa chính các thửa; đối với khu đất gồm nhiều thửa của nhiều chủ, lập bảng thửa.
- Tra cứu sơ bộ trên nguồn công khai. Xem quy hoạch tỉnh, cổng thông tin quy hoạch, danh mục dự án trong kế hoạch sử dụng đất đã công bố.
- Gửi đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch tới cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng, nêu rõ ranh giới và dự kiến công năng để được trả lời đúng mức chi tiết.
- Hỏi thông tin đất đai về loại đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý từng thửa.
- Hỏi các ngành hạ tầng về hành lang, khả năng đấu nối đường, điện, nước, thoát nước.
- Làm việc với UBND cấp xã về hiện trạng, các quy hoạch đang lập, tình hình sử dụng đất thực tế.
- Tổng hợp thành một bản đánh giá ghi rõ nguồn từng thông tin, điểm phù hợp, điểm vướng và câu hỏi còn mở.
Bản tổng hợp này chính là đầu vào cho các bước đề xuất dự án sau đó. Nó cũng giúp ban lãnh đạo doanh nghiệp quyết định trên giấy, thay vì trên lời giới thiệu.
Những bẫy hay gặp ở giai đoạn chọn đất
Đất phù hợp loại đất nhưng không phù hợp chức năng. Khu đất là đất thương mại dịch vụ theo quy hoạch sử dụng đất, nhưng quy hoạch chi tiết lại xác định là công trình công cộng. Phải đồng thời kiểm cả hai.
Chỉ tiêu không đủ cho quy mô dự kiến. Mật độ, tầng cao cho phép thấp hơn mức doanh nghiệp tính để có hiệu quả. Hỏi chỉ tiêu trước khi tính phương án tài chính.
Không có đường đấu nối hợp pháp. Khu đất nằm sát quốc lộ nhưng không được mở đường đấu nối trực tiếp; phải đi qua đường gom chưa có. Câu hỏi đấu nối nên đặt sớm.
Nhiều chủ đất, một chủ không đồng ý. Khu đất ghép từ nhiều thửa, chỉ một thửa ở vị trí then chốt không chuyển nhượng được là cả phương án đổ vỡ. Đây không phải chuyện quy hoạch nhưng hay bị bỏ qua khi kiểm quy hoạch.
Tin vào văn bản cũ. Dùng văn bản thông tin quy hoạch đối tác xin từ trước sắp xếp, trong khi quy hoạch đã điều chỉnh. Xin lại văn bản mới đứng tên doanh nghiệp mình.
Đọc văn bản trả lời của cơ quan cho đúng
Văn bản thông tin quy hoạch cho khu đất dự án thường dài hơn văn bản cho một thửa đất ở, và có những câu cần đọc kỹ. Trước hết là phần căn cứ: văn bản dựa trên đồ án nào, quyết định số mấy, đã tính các lần điều chỉnh chưa. Nếu văn bản chỉ dẫn quy hoạch chung mà không nhắc phân khu hay chi tiết, có thể khu vực chưa có quy hoạch cấp dưới, và đó là tín hiệu dự án sẽ phải lập quy hoạch chi tiết hoặc xin giấy phép quy hoạch.
Tiếp theo là những câu điều kiện, kiểu "việc đầu tư xây dựng phải tuân thủ quy hoạch ngành liên quan" hay "đề nghị liên hệ cơ quan quản lý chuyên ngành để được hướng dẫn". Đây không phải câu thủ tục vô hại; nó cho biết cơ quan trả lời không chịu trách nhiệm về phần đó, và doanh nghiệp phải tự hỏi tiếp. Liệt kê các câu này thành danh sách việc cần làm.
Cuối cùng là phần sơ đồ kèm theo. Nếu sơ đồ chỉ là ảnh chụp bản vẽ không có toạ độ, hãy đề nghị bổ sung sơ đồ có toạ độ hoặc chỉ giới cụ thể, nhất là khi ranh khu đất gần đường quy hoạch hay ranh ô chức năng. Vài mét sai lệch ở giai đoạn này có thể làm thay đổi cả phương án bố trí công trình.
Ví dụ giả định: một xưởng chế biến nông sản
Một doanh nghiệp muốn xây xưởng sơ chế và đóng gói trái cây trên khu đất khoảng hai hecta ở Đồng Tháp, đất nông nghiệp của một số hộ dân. Tra sơ bộ, quy hoạch tỉnh định hướng khu vực phát triển nông nghiệp gắn chế biến, có vẻ thuận lợi.
Khi hỏi thông tin đất đai, doanh nghiệp biết khu đất vẫn là đất trồng lúa trong quy hoạch sử dụng đất, chưa có trong kế hoạch chuyển mục đích. Khi hỏi ngành thuỷ lợi, biết khu đất có một kênh cấp hai chạy dọc ranh phía tây với hành lang bảo vệ. Khi hỏi xã, biết một cụm công nghiệp cách đó vài cây số đã có quy hoạch và còn đất trống.
Tổng hợp lại, doanh nghiệp có hai hướng: theo đuổi khu đất ban đầu, chấp nhận đi đường dài để đưa vào kế hoạch sử dụng đất và chuyển mục đích đất lúa, hoặc thuê đất trong cụm công nghiệp với hạ tầng sẵn. Không có hướng nào sai; điều đáng giá là doanh nghiệp nhìn thấy cả hai trước khi ký bất kỳ thoả thuận đất đai nào.
Từ thông tin quy hoạch tới các phê duyệt tiếp theo
Thông tin quy hoạch ở bước này không phải là phê duyệt, nó chỉ cho biết hướng đi. Sau khi chọn được khu đất phù hợp, dự án sẽ bước vào chuỗi phê duyệt: chủ trương đầu tư nếu thuộc diện, quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng hay giấy phép quy hoạch, thủ tục đất đai, đánh giá tác động môi trường hoặc giấy phép môi trường, thẩm định thiết kế và giấy phép xây dựng.
Bộ thông tin quy hoạch thu thập tốt sẽ được dùng lại ở mỗi bước: làm căn cứ chứng minh sự phù hợp quy hoạch khi đề xuất dự án, làm đầu vào cho đơn vị lập quy hoạch chi tiết, cho đơn vị tư vấn môi trường mô tả vị trí và các đối tượng nhạy cảm xung quanh. Vì vậy nên lưu trữ có hệ thống, ghi rõ ngày cấp và cơ quan cấp.
Cũng nên nhớ rằng thông tin quy hoạch có thể thay đổi trong thời gian dự án đi qua các bước. Doanh nghiệp nên cập nhật lại các văn bản quan trọng trước những mốc lớn, nhất là khi tỉnh đang lập lại quy hoạch sau sáp nhập. Một văn bản cũ hai năm có thể không còn phản ánh đúng khu đất.
Câu hỏi thường gặp
Doanh nghiệp chưa có quyền sử dụng đất có xin được thông tin quy hoạch không?
Thông tin quy hoạch là thông tin công khai, nên doanh nghiệp có thể đề nghị cung cấp cho khu đất đang nghiên cứu. Một số nơi yêu cầu nêu mục đích. Riêng thông tin về tình trạng pháp lý từng thửa, như thế chấp, có thể cần sự đồng ý của chủ đất.
Có cần thuê tư vấn để thu thập thông tin quy hoạch không?
Không bắt buộc. Doanh nghiệp có thể tự làm nếu có người hiểu bản đồ, toạ độ và biết hỏi đúng câu. Với khu đất lớn, nhiều lớp quy hoạch chồng nhau, thuê đơn vị tư vấn quy hoạch hoặc đo đạc giúp tiết kiệm thời gian và giảm sai sót.
Quy hoạch tỉnh có đủ để quyết định chọn đất không?
Không. Quy hoạch tỉnh cho định hướng lớn, thường không đủ chi tiết tới từng khu đất. Doanh nghiệp vẫn phải kiểm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các quy hoạch ngành ở tỷ lệ chi tiết hơn.
Khu đất nằm trong khu công nghiệp thì có cần hỏi thông tin quy hoạch không?
Vẫn nên hỏi, nhưng nơi trả lời chủ yếu là ban quản lý khu công nghiệp và chủ đầu tư hạ tầng, theo quy hoạch chi tiết của khu. Cần hỏi thêm về ngành nghề được thu hút, chỉ tiêu xây dựng của lô và khả năng đấu nối xử lý nước thải.
Văn bản thông tin quy hoạch có thay được giấy phép quy hoạch không?
Không. Văn bản thông tin quy hoạch chỉ cho biết quy hoạch đã duyệt nói gì. Nếu khu đất chưa có quy hoạch chi tiết và dự án thuộc diện cần giấy phép quy hoạch hoặc lập quy hoạch chi tiết, doanh nghiệp vẫn phải làm thủ tục đó.
Thông tin quy hoạch cho thấy khu đất không phù hợp thì có xin điều chỉnh quy hoạch được không?
Điều chỉnh quy hoạch có trình tự riêng, căn cứ riêng, phải có lý do vì lợi ích chung và qua lấy ý kiến, thẩm định. Doanh nghiệp có thể kiến nghị, nhưng không nên lập kế hoạch kinh doanh dựa trên giả định quy hoạch sẽ được điều chỉnh theo ý mình.